La loi PINEL - Evolution de la loi DUFLOT

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 LA LOI PINEL : Une version plus souple de la loi Duflot :

  • Jusqu'à 63 000 euros de réduction d'impôt

  • Un engagement de location à la carte de 6 / 9 ou 12 ans

  • Possibilité de louer le logement à un ascendant ou un descendant

 

La Loi de défiscalisation Pinel est entrée en vigueur au 1er septembre 2014.

Présentée par le gouvernement dans le cadre de son plan de relance du logement le 29 août 2014, elle propose une version plus souple et plus généreuse de la loi Duflot. Intégrée au projet de Budget des Finances 2015, elle doit être encore soumise au vote définitif des Parlementaires.

Depuis 1er janvier 2013,  la loi Duflot vous permettait de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 18% du  prix de revient de votre investissement. Succédant à la loi Scellier, le dispositif Duflot poursuit des objectifs similaires : favoriser la construction de biens immobiliers neufs dans les zones dites tendues, où la demande de location est supérieure à l'offre,  tout en favorisant l'accès au logement des ménages les plus modestes.

Note : le gouvernement propose à compter du 1er septembre 2014 une version améliorée de la loi Duflot : la loi Pinel.

LA CONSTRUCTION, AU CENTRE DES PREOCCUPATIONS DU GOUVERNENT Selon le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre, la France compte aujourd'hui 10 millions de mal-logés.

 Pour lutter contre la crise du logement qui sévit depuis plusieurs années en France, et relancer la construction, les gouvernements successifs cherchent à encourager l'investissement locatif.

 Le ler janvier 2013 entrait en vigueur la loi Duflot, qui succédait à la loi Scellier. Le principe ; en contrepartie de l'achat d'un logement neuf destiné à la location pendant 9 ans, le contribuable se voit offrir en retour une réduction d'impôt sur ses revenus, correspondant à 18% du montant de son investissement.

 Plus d'un an après, force est de constater que le secteur de la construction est toujours en grande difficulté. En 2013, ce sont 330 000 nouveaux logements qui ont vu le jour, alors que l'objectif de 500 000 avait été fixé par le gouvernement Selon les dernières statistiques de l'INSEE, la crise que traverse le secteur devrait amputer la croissance française de 0,4% en 2014 !

Face à un tel constat, le gouvernement a annoncé en juin dernier un plan de relance de l'immobilier, exposé par Manuel Valls le 29 août 2014.

UN PLAN DE RELANCE FAVORABLE AUX INVESTISSEURS

Parmi les mesures annoncées, l'assouplissement de la loi Duflot afin de regagner la confiance des investisseurs. Modifiée pour gagner en attractivité, la loi Duflot devient la Loi Pinel.

 Si, à la date de publication de ce guide, aucun décret n'est encore paru, les grandes lignes du dispositif Pinel ont été dessinées et vous sont présentées dans ce guide. Le texte devrait être présenté le 25 septembre prochain et entrera dans le cadre du Projet de loi de finances de 2015

 Sachez néanmoins que l'application de la loi Pinel sera rétroactive à compter du ler septembre 2014. Il n'est donc pas utile d'attendre si vous souhaitez réduire ou gommer vos impôts sur vos revenus de 2014.

 Les CONDITIONS A RESPECTER :

 Louer le bien acquis pendant 9 ans

 Pour bénéficier de la défiscalisation DUFLOT, vous vous engagez à louer le bien acquis pendant une durée minimale de 9 ans à titre de résidence principale du locataire.

 NOTE : Davantage de modularité est proposée dans le cadre de la loi PINEL (voir après).

 Cette location devra intervenir impérativement avant les 12 mois suivant l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Sans dépasser un certain niveau de loyers

Afin de favoriser l'accès au logement des ménages les plus modestes, des plafonds de loyers, inférieurs aux prix du marché, ont été instaurés. Ils dépendent de la zone où se situe le logement, et de sa surface. Ces plafonds sont fixés par décret, et réévalués chaque année. Le barème est pour l'année 2014 le suivant : 

ZONE B1

Plafond des loyers €/m²

Communes concernées

 

 

2014

2013

 

 

 

 

10 €/m²

9.88 €/m²

 Amiens / Boves / Cagny Dury  / Longueau  / Rivery  / Camon  / Dreuil-lès-Amiens  / Pont-de-Metz  / Saleux  / Salouël

 

 

             

 Ces plafonds de base sont ensuite modulés en fonction de la surface de chaque logement, selon un coefficient multiplicateur dont la formule est la suivante : (0,7 + 19 / S) où S est la surface utile du logement. Retenez que plus la surface du logement est réduite, plus son plafond de loyer au mZ est élevé. Ce coefficient ne peut toutefois excéder 1,2. Ainsi, en-deçà de 38 m2, le coefficient reste égal à 1,2.

 Prenons un exemple : Vous faites l'acquisition d'un studio de 26 m² sans annexe en zone B1.

 Le résultat de la formule est de (0,7 + 19 / 26) = 1,43.

 Le maximum de 1,2 s'appliquant, le loyer maximal autorisé sera de 10 (= plafond de base pour la zone BI) x 1,2 = 12 €/m2 (soit un plafond supérieur de 20% au plafond de base). Ce studio de 26 m2 pourra donc être loué à un loyer maximum de 312€ par mois.

 en deçà de 38 m2, les plafonds de base sont majorés de 20%,

    • • entre 38 et 63,33 m2, les plafonds sont majorés de 0 à 20%,
    • au-delà d e 63,33 m2, les plafonds applicables sont inférieurs aux plafonds de base (coefficient inférieur à 1).

 

LA LOI DUFLOT

L'INCITATION FISCALE

18% De réduction  D'IMPÔT

La loi Duflot offre une réduction d'impôt correspondant à 18% de la valeur d'acquisition du bien, ce qui englobe le prix d'achat bien sûr, mais aussi les frais d'acquisition. Ce montant se déduit directement de l'impôt sur le revenu à payer.

 La réduction d'impôt obtenue est lissée sur 9 années, soit la durée de location du bien

UN PLACEMENT OUVERT A TOUS LES CONTRIBUABLES

Tout contribuable domicilié en France peut profiter de. ce dispositif à condition de respecter certaines conditions.

Exemple :

Vous achetez un studio pour une valeur de 130 000€. Votre réduction d'impôt correspond à 18% de ce montant, soit une économie totale 23 400 (2600€/an pendant 9 ans).

Pour un trois pièces d'un montant de 240 000€, vous pourrez déduire chaque année 4 800€ de vos impôts pendant 9 ans.

 NOTE : Si le principe de la loi PINEL reste identique, le montant de la réduction d'impôt sera plus important si l'investisseur fait le choix d'un engagement plus long (de 12 ans)

Les BIENS ELIGIBLES

Les logements neufs à faible consommation énergétique

Sont éligibles à la loi Duflot les logements neufs qui respectent la norme RT 2012, ou le label BBC 2005 si le permis de construire a été déposé avant le ler janvier 2013. Vous devenez donc propriétaire d'un logement écologique, gage de valorisation du bien à la revente.

 ...Situés dans certaines agglomérations

Les investissements Duflot ne concernent que les programmes immobiliers situés dans les agglomérations où la pénurie de logements est marquée (ceci afin de remplir la vocation « sociale de la loi »,et de garantir les taux d'occupation).

Ces agglomérations sont regroupées par zone

les zones Abis, A, B1 sont par défaut éligibles

Les communes situées en zone B2 ne sont éligibles que par dérogation.

Ne dépassant pas Un, prix de vente de 5 500€ par m² habitable

Un plafond unique (élevé) de 5 500 euros par m2 habitable s'applique à l'ensemble des zones éligibles.

A NOTER :MODIFICATION DU ZONAGE

A compter du ler octobre 2014, un nouveau zonage entre en vigueur. II concerne donc aussi la future loi PINEL.

De grandes métropoles, comme Lyon, Lille et Marseille, où les loyers sont élevés, passent ainsi de la zone B1 à la zone A. D'autres grandes villes comme le Havre, Caen et Dijon sont reclassées de 132 en B1. Plus de 1 200 communes sont concernées par ce reclassement.

Effet direct pour les investisseurs pouvoir appliquer des loyers plus élevés et augmenter ainsi la rentabilité de leur investissement.

Le zonage DUFLOT /PINEL

 Zone Abis

Paris + 68 communes de la proche périphérie

 Zone A :

Agglomération Parisienne, Côte d'Azur et Genevois français.

Grandes villes concernées : Nice, Marseille, Lille, Lyon, Villeurbanne, Toulon, Ajaccio.

 Zone B1: Agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, le pourtour de la Côte d'Azur, les territoires d'Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte), la Corse et les îles.

Grandes villes concernées :: Caen, La Rochelle, Dijon, Nîmes, Toulouse, Bordeaux, Rennes, Grenoble, Nantes, Nancy, Clermont-Ferrand, Strasbourg, Chambéry, Avignon.

Source : Arrêté du ler août 2014 pris en application de l'article R, 304-1 du code de la construction et de l'habitation

Les CONDITIONS A RESPECTER

Louer des locataires sous conditions de ressources

En investissant en loi DUFLOT, vous vous engagez à louer à une personne dont les revenus ne doivent pas excéder un certain montant. Sachez néanmoins que cette condition est peu contraignante, puisque près de 9 ménages sur 10 satisfont à ces conditions de ressources.

 Locataires Duflot – Quel Profil ?

Les plafonds de revenus correspondent à la plupart des locataires potentiels pouvant être intéressés par un logement de type intermédiaire.

 Par exemple, en zone A bis, qui correspond à l'agglomération parisienne, le plafond retenu correspond à exactement 3.000 euros de revenus mensuels pour un célibataire. Ce choix n'a sans doute pas été fait au hasard, quand on sait que le revenu moyen dans la capitale se situe justement autour des 3.000 euros par mois...

 Ainsi, les investisseurs potentiels n'ont pas à se sentir limités par les plafonds de revenus, même en dehors de Paris.

En zone Bi, le plafond de revenus pour un couple avec deux enfants se situe à 4.850 euros par mois. A comparer avec le revenu médian, aux alentours de 1.700 euros par mois... Si les revenus du couple sont partagés équitablement, chaque membre du couple gagne 2.400 euros par mois, autant dire que les locataires

potentiels au sein de la population française sont nombreux.

Reste que la liberté de choix ne doit pas tromper les bailleurs potentiels : le plus important n'est pas le niveau de revenus du locataire, mais bien sa capacité à s'acquitter de son loyer, mois après mois.

LA LOI PINEL

« J'imagine que, comme le veut la tradition, ce nouveau dispositif prendra le nom de la ministre qui l'a fortement amélioré : Sylvia Pinel »

 Le 29 août 2014, Manuel Valls a annoncé la transformation de la loi DUFLOT, qui devrait donc être rebaptisée loi PINEL. La loi PINEL repose sur le même principe général que la loi DUFLOT. Néanmoins, elle offre aux investisseurs davantage de souplesse.

 CE QUI CHANGE

  • Une durée d'investissement modulable

L'investisseur peut désormais choisir la durée de son engagement.

Alors que la loi DUFLOT imposait une durée d'engagement de location de 9 années, avec la loi PINEL, l'investisseur peut s'engager sur une durée de 6 / 9 / ou 12 ans selon sa préférence.

  •  Une incitation fiscale plus forte

En contrepartie d'un engagement de location sur 12 ans, l'investisseur se voit bénéficier d'une réduction d'impôt correspondant à 21% du montant de son acquisition. Par exemple, si vous investissez dans un appartement d'une valeur de 200 000 euros, vous profiterez de 42 000 euros d'économie d'impôt, échelonnée sur 12 ans.

 Pour un engagement sur 9 ans, la réduction d'impôt reste inchangée à 18%. Pour un engagement sur 6 ans, la réduction d'impôt sera de 12 %.

  •  La possibilité de louer le bien à sa famille

C'est là aussi un avantage de la loi PINEL : vous pourrez désormais louer le bien à votre famille (ascendant ou descendant), sans perdre le bénéfice de la réduction d'impôt (ce qui n'était pas le cas avec la loi DUFLOT).

A noter : si louer à un ascendant (parent par exemple) se fera sans condition, louer à son enfant devrait entrainer la suspension de la réduction d'impôt autrement dit, le bénéfice de la réduction d'impôt sera reporté tant que votre enfant occupera le logement).

 Pour rappel, la loi PINEL (dont les textes devraient être promulgés fin septembre) sera rétroactive au ter septembre 2014.

 Plus encore que la loi DUFLOT, la loi PINEL peut vous permettre de :

  • Réduire votre fiscalité (ne plus payer d'impôt, ou en payer moins)
  •   Vous constituer un patrimoine de qualité (les logements éligibles PINEL sont neufs, répondent aux dernières normes énergétiques et sont situés dans des zones où la demande locative est forte).
  • Préparer un complément de revenus pour votre retraite, grâce aux loyers perçus (une fois votre crédit remboursé).

NOS CONSEILS

 - Au-delà de la réduction d'impôt, identifiez clairement vos attentes : souhaitez-vous en priorité préparer votre retraite, ou constituer un capital pour vos enfants, ou encore bénéficier de revenus complémentaires dès à présent...?. Le choix d'un placement doit être en grande partie conditionné par vos objectifs d'investissement, et votre profil patrimonial. La « carotte fiscale » ne doit pas être le seul moteur.

Un professionnel du patrimoine saura vous poser les bonnes questions et vous éclairer sur les dispositifs les plus adaptés à votre situation.

 - Conserver toujours à l'esprit que seule la qualité du bien déterminera la réussite de votre investissement. Certes, grâce à la loi PINEL, vous allez pouvoir réduire vos impôts, voire ne plus en payer pendant quelques années. Mais, avant tout, vous placez un capital dans la pierre à moyen ou long terme.

 - Accordez une attention toute particulière à l'emplacement du logement : privilégiez un appartement dans une grande agglomération et idéalement proche des transports en commun (RER, Métro, Tramway, ligne de bus) et des commerces...

 Si vous le pouvez, n'hésitez pas à vous rendre sur place et réagissez comme s'il s'agissait de votre propre résidence principale. Soyez enfin attentifs au prix de vente qui ne doit pas être surévalué.

 Les textes de loi

  • Concernant la loi Duflot :Loi du 29.12.12 {art. 80) :        Concernant le nouveau zonage
  • JO du 30.12.12, / Arrêté du 01.08.14 :l0 du 06.08.14Décret du 29.12.12 /Arrêté du 29.12.12: JO du 30.12.12